不動産投資の紹介ページ

「利回り」とは簡単に言ってしまうと、利益の割合のことです。
購入した物件の価格と貸し出した際の家賃収入、経費などにより算出されます。
同じ価格の物件でも利回りが高いほど利益は多くなるということです。
(※経費など他の要素ににより変わります)

不動産物件を購入する際の一つの指標になるので、自分自身で計算しどの程度の利益が見込める物件なのか、客観的に確認をしましょう。
ここでは「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法、それぞれの特徴について解説します。

表面利回り

「グロス利回り」「見込み利回り」「想定利回り」などの呼び方があり、もっとも簡単に算出できる利回りです。

計算方法

家賃収入 ÷ 物件価格 ×100 = 表面利回り(%)

計算例

2000万円で購入した物件を家賃10万円で貸し出す場合
(100,000 × 12ヶ月) ÷ 20,000,000 × 100 = 6%

表面利回りのメリット

計算が簡単にできる為、よく使われています。
不動産屋の資料や広告などでも断りがない限りは、ほとんど表面利回りが記載されています。
自分が求める表面利回りから逆算し、物件価格が自分に合っているか確認するのも一つの有効な手段です。
家賃収入 ÷ 希望表面利回り(%) = 見合った物件価格
計算例で用いた条件で、たとえば希望する表面利回りを10%とすると、
(100,000 × 12ヶ月) ÷ 10% = 12,000,000
この物件を表面利回り10%で運用したいと考えるなら、2000万円ではなく1200万円で物件を購入する必要があります。
極端な例ではありますが、このように家賃や利回り、物件価格を考えるうえで参考になる計算です。
他にも、表面利回りと物件価格を決め、そこから家賃の設定金額を決める場合など、とにかく素早く計算できるのが最大のメリットです。
物件価格 × 表面利回り(%) ÷ 12ヶ月 =見合った家賃(1ヶ月分)
物件価格2000万円、表面利回り10%とすると、
20,000,000 × 10% ÷ 12ヶ月 = 166666.67

表面利回りのデメリット

最たるデメリットはこの計算には経費をや税金の支払いが入っていないことです。
物件の購入には仲介手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得税など。
運用するには、管理費・積立金、管理会社への支払い、所得税、住民税、固定資産税、都市計画税など。
少なくともこのような経費がかかります。
ワンルームマンションなどで表面利回りが10%を超えるものもありますが、経費を差し引くと実際の利回りは数%なんて場合もあります。

実質利回り

「ネット利回り」などの呼び方があり、経費や手数料を加味して計算する利回りです。。

計算方法

①家賃収入(実質) = (家賃 - 管理費など) × 12ヶ月 - 固定資産税 - 都市計画税
②物件価格(実質) = 購入価格 + 仲介手数料 + 印紙代 + 司法書士への手数料 + 登録免許税 + 不動産取得税 + リフォーム代(不要の場合は省く)

①家賃収入(実質) ÷ ②物件価格(実質) ×100 = 実質利回り(%)

計算例

2000万円で購入した物件を家賃10万円で貸し出す場合(経費は仮の金額)
①(100,000 - 10,000) × 12ヶ月 - 150,000 = 930,000
②20,000,000 + 100,000 + 15,000 + 100,000 + 200,000 + 400,000
 = 20815000


930,000 ÷ 20,815,000 × 100 = 4.4679…%

実質利回りのメリット

経費を加味した計算になるので、表面金利よりもより現実に近い数値が出せます。
管理費や修繕積立金を家賃に上乗せするかなど、実質利回りを参考に設定すると良いでしょう。

実質利回りのデメリット

家賃や管理費などは変動があるものです。将来的に賃料を下げざるを得ない場合や物件を売却する予定がある場合など、この計算には反映されない要素があります。
また所得税など持ち主の所得に関係して変動する税金なども加味されていないので注意が必要です。
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